Comment optimiser ses revenus Airbnb ? Je vous explique.

Mon parcours en investissement immobilier

Depuis 2007, je suis propriétaire d'un appartement (type T2) de 32m2 à Angers. Initialement, ce bien était loué en location nue à des étudiants ou jeunes travailleurs pour des périodes allant de trois à six ans. Malgré cela, cet investissement s'est avéré être le moins rentable de mon portefeuille… Cet appartement, acheté environ 81 000€ en 2007, a vu sa valeur augmenter à environ 130 000€ aujourd'hui. Cependant, cette plus-value s'est réalisée sur une longue période de 16 ans !

En plus de ce bien locatif à Angers, je suis propriétaire depuis X ans de ma résidence principale dans le centre-ville de Bordeaux et d’un T2 au Mouleau (tout près d’Arcachon) que j’ai également transformé en location touristique.

Précision : j’ai souscrit à des crédits immobiliers pour acquérir ces 3 biens. Je profite comme cela de ce qu’on appelle l’effet de levier de crédit.

Les défis de la location longue durée

Louer cet appartement en location nue ou même meublée longue durée présentait plusieurs défis :

• Une faible rentabilité : Malgré une hausse de loyer de 400€ à 520€ par mois au fil des années, le rendement restait faible. Le taux de rendement moyen sur ces 16 années a été de X%. Voici un apperçu de ce taux de rendement moyen grâce au simulateur d’Horiz.io : 

COPIE ECRAN Simulateur Horiz

• Une occupation sous optimisée : Un T2 de 32m2 est difficile à louer à un couple et encore plus pour une colocation. Par conséquent, le loyer était limité à 520€/mois
• Des impôts sur les revenus locatifs : Les revenus générés étaient soumis à l'impôt, ce qui réduisait encore ma rentabilité.

Pourquoi j’ai choisi de faire de la location Airbnb ?

J'ai décidé de transformer cet appartement en location touristique pour 4 raisons. Les voici :

1. Moins de contraintes administratives : Contrairement à des grandes villes comme Paris ou Bordeaux, Angers impose moins de restrictions pour la location saisonnière. Une simple déclaration pour la taxe de séjour et un numéro d'enregistrement à la mairie suffisent.
2. Optimisation de l'espace : Un T2 est parfait pour accueillir des voyageurs. Il offre jusqu'à quatre couchages grâce à un canapé-lit dans le salon.
3. Flexibilité : La location touristique permet de récupérer le bien plus facilement pour une vente future ou pour loger de la famille.
4. Augmentation des revenus : Les revenus potentiels sont nettement supérieurs, estimés entre 15 000 et 20 000€ par an, soit bien plus que les 520€ de loyer mensuel de la location nue !

COPIE ECRAN Revenus Airbnb

Mon plan d’action pour une location saisonnière rentable

La transformation en location touristique nécessite des investissements initiaux (en argent et en temps) pour rénover et meubler l'appartement de manière adéquate. Voici les étapes que j'ai suivies.

Rénovation

• travaux de peinture
• changement de kitchenette avec réalisation d’un plan sur-mesure
• changement des meubles de la salle de bain

Mobilier

• Achat de meubles de qualité (dépassant le simple mobilier Ikea) pour assurer un design attrayant et une durabilité.
• La liste des meubles est longue : canapé-lit, lit 2 places, table basse, pouf, bureau, tabourets de bar, vaisselle, linge de lit et de salle de bain…
• La liste des éléments de décoration l’est tout autant : tapis, cadres, fausses plantes, plaid…

Automatisation et gestion

• Mise en place de systèmes pour automatiser les check-ins/check-outs et le nettoyage afin de minimiser les coûts et le temps de gestion. C’est cette tâche qui m’a demandé le plus de temps, mais je vous partagerai ça dans un autre article.
• Pour conclure, ce projet de conversion en location saisonnière représente un tournant stratégique pour maximiser la rentabilité de mon bien immobilier. En partageant cette expérience, j'espère fournir des insights utiles à ceux qui envisagent des solutions similaires.

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